| 04/01/2018 |
Sempre que ocorrem sinistros envolvendo edifícios provenientes da falta de manutenção, controle e fiscalização predial, novas medidas são anunciadas pelas autoridades.
Independente de uma obrigação legal é importante a total conscientização dos moradores, síndicos, administradoras, engenheiros e arquitetos para a prática rotineira de vistoria das instalações prediais, com inspeções periódicas das instalações de: gás, elétrica, incêndio, hidrossanitária e eletromecânica.
A total negligência dos serviços de manutenção e a falta da inspeção predial, em muitos casos, são responsáveis pelo terrível histórico de graves e lamentáveis acidentes. Lembremos alguns deles: explosão de um posto de gasolina em Maria da Graça; explosão de subestação no Jardim Botânico; explosão com destruição de diversos apartamentos em prédio em São Conrado; explosão em prédio comercial em obras na Tijuca; explosão no Restaurante Filé Carioca; desabamento do Edifício Liberdade; destruição de três imóveis comerciais em São Conrado e recentemente um prédio no conjunto habitacional em Fazenda Botafogo.
Na realização de uma inspeção predial eficiente, a edificação deve ser vistoriada na sua totalidade, incluindo todos os pavimentos, assim como as fachadas e empenas, além de todas as áreas comuns e as unidades privativas.
Na montagem do Laudo Técnico de Inspeção, constará um levantamento fotográfico do imóvel, que depois de entregue ao Condomínio, servirá de memória da edificação.
Deverão ser identificados indícios, vestígios ou existências de falhas, anomalias e comprometimentos nos componentes estruturais, nos elementos de vedação, nos revestimentos e proteções, nas esquadrias, nos telhados e coberturas, nas instalações diversas (elétricas, hidrossanitárias, gás, eletromecânicas, prevenção contra incêndios) e nos equipamentos e máquinas instaladas na edificação (elevadores, escadas rolantes, torres de refrigeração, caldeiras, bombas, geradores e estações de tratamento).
Neste ponto é importante destacar a diferenciação entre anomalias e falhas, que conforme Norma de Inspeção do Ibape Nacional (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – 2012) possuem interpretações diferenciadas, porém ambas estão relacionadas às não conformidades que geram perda da vida útil das edificações, tal como a seguir apresentado:
Como falha podemos apontar os problemas identificados em edificações oriundas da falta de manutenção, sendo as anomalias os problemas oriundos de erros de projeto e execução. Nas inspeções prediais, o profissional deverá identificar todas as falhas de manutenção existentes.
Finalmente, deve-se fazer as recomendações técnicas de providências quando necessário, incluindo: testes complementares, análise laboratorial, serviços de manutenção corretiva ou preventiva, obras de reparos ou de recuperações, interdição de partes, entre outros.
O laudo resultante das vistorias deverá apresentar o diagnóstico dos problemas identificados na edificação. Neste laudo, deverão estar registradas todas as falhas verificadas, tais como: fissuras, armadura com sinais de corrosão, deformações, movimentações, umidades e infiltrações, problemas no sistema de impermeabilização, deteriorações de revestimentos, tal como queda de peças cerâmicas, ausência de elementos e componentes necessários ou exigíveis, mau funcionamento de instalações e equipamentos, falhas na operação de sistemas, instalações, máquinas e equipamentos, falhas na manutenção de forma geral, alterações de configurações originais ou de utilizações previstas, aplicações, acréscimos de carga.
Nas conclusões do laudo, deverão ser informadas as condições de segurança, estabilidade e conservação em que se encontra a edificação e apontadas, em caso de inadequação de quaisquer aspectos, as medidas, providências ou intervenções necessárias ao saneamento das falhas ou anomalias.
Nas inspeções prediais devem ser observadas as condições das instalações de gás, com verificação de eventual fechamento do prisma de ventilação, e presença indevida de bujões estocados em locais inapropriados, sem ventilação, fatos corriqueiros e identificados nos diversos acidentes. O armazenamento de recipientes de gás deve ser realizado em ambiente exclusivo, ventilado e com fácil acesso externo.
Em relação às instalações elétricas sempre é importante verificar que a edificação e os apartamentos foram projetados para suportar uma determinada carga, devendo ser observado o acréscimo de carga às alterações nas proteções.
É importantíssimo que os síndicos e proprietários dos imóveis tenham plena consciência da importância da inspeção rotineira das edificações, não por obrigatoriedade, mas por que a mesma traz uma série de vantagens, tal como a visão ampla e detalhada do estado de conservação e dos pontos críticos a serem corrigidos.
Outro aspecto que deve ser identificado e apontado pelo inspetor predial é a verificação do sistema de prevenção contrafogo e controle a eventual incêndio.
Nesse item é importante identificar eventuais materiais empregados de forma indevida, além da verificação da existência de rotas de fuga desimpedidas e bem demarcadas, instalação de mangueiras e extintores em locais apropriados e na data de validade.
Os extintores devem estar dispostos em todos os pavimentos e instalados em locais fixos, com uma altura máxima de 1,60m. Nas escadas deve ser verificada a existência de portas corta-fogos, com abertura no sentido da saída, e as mesmas devem permanecer fechadas com dispositivos de pressão.
Para enfrentar esta situação, é muito importante que seja exigido dos profissionais envolvidos no projeto, obra ou serviço, a comprovação do recolhimento das respectivas responsabilidades técnicas: RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Este documento comprova que há um responsável devidamente habilitado e com situação regular perante os Conselhos Profissionais, CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo e CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, para realizar tais atividades.
Trata-se de uma proteção à sociedade e confere legitimidade ao profissional, fornecendo segurança técnica e jurídica para quem contrata e para quem é contratado.
Por Simone Feigelson